Spekulationssteuer bei Immobilien vermeiden

Zentrale Fragen

Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien und wann fällt sie an?

Die Spekulationssteuer betrifft den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien, die entweder beruflich genutzt oder vermietet wurden, sofern zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Der Gewinn gilt als „sonstige Einkünfte“ und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Ausgenommen von dieser Regelung sind jedoch Immobilien, die im Zeitraum zwischen Erwerb oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Auch Immobilien, die im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, sind von der Spekulationssteuer befreit. Ziel der Spekulationssteuer ist die Eindämmung spekulativer Immobiliengeschäfte und die Stabilisierung der Immobilienmärkte.

Welche Fristen muss ich beachten, um die Spekulationssteuer zu vermeiden?

Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, muss die Immobilie mindestens zehn Jahre im Besitz des Eigentümers sein (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Die Frist beginnt mit dem Kaufdatum und endet zehn Jahre später mit dem Verkauf. Eine Verkürzung der Frist ist möglich, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Dabei muss der Eigentümer diese jedoch nicht das ganze Jahr über bewohnen. Es ist ausreichend, wenn sich die Nutzung auf einen zusammenhängenden Zeitraum von über drei Kalenderjahren erstreckt.

Was versteht man unter der 3-Objekt-Regel und wie beeinflusst sie die Steuerpflicht?

Die Drei-Objekt-Regel besagt, dass ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen wird, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Immobilien gekauft und verkauft werden. Diese Regel gilt grundsätzlich für alle Arten von Grundstücken (z.B. für Eigentumswohnungen, Garagenstellplätze). Wird die Schwelle von drei Veräußerungen überschritten, wird davon ausgegangen, dass der Schwerpunkt der Tätigkeit im Handel mit Immobilien liegt, was zur Folge hat, dass Gewerbesteuer erhoben wird.

Der fünfjährige Zeitraum ist jedoch keine starre Grenze. Objekte, die innerhalb von bis zu zehn Jahren veräußert werden, können berücksichtigt werden, wenn bei Erwerb, Errichtung oder Modernisierung eine Veräußerungsabsicht vorlag. Zudem kann auch bei weniger als drei Veräußerungen ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden, wenn eine Wiederholungsabsicht erkennbar ist.

Ausnahmen von der Drei-Objekt-Grenze gelten für Objekte, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, sowie für Objekte, die ohne Gewinnerzielungsabsicht veräußert werden, etwa durch Schenkung. In diesen Fällen bleibt die Gewerbesteuerpflicht unberührt, selbst wenn die Objekte innerhalb von fünf Jahren gekauft und verkauft werden.

Diese Regelung soll verhindern, dass private Immobilienverkäufe zur Umgehung der Gewerbesteuer genutzt werden.

Welche Rolle spielt die Erbschaft bei der Spekulationssteuer?

Bei geerbten Immobilien beginnt die 10-Jahres-Frist mit dem Erwerb durch den Erblasser. Dies bedeutet, dass die Haltedauer des Erblassers angerechnet wird. Erben können somit von einer verkürzten Spekulationsfrist profitieren und unter Umständen die Immobilie steuerfrei verkaufen. Diese Regelung basiert auf der Fußstapfentheorie, nach der der Erbe in die steuerlichen Fußstapfen des Erblassers tritt und dessen Haltedauer übernimmt.  Angenommen, der Erblasser hat die vermietete Immobilie im Jahr 2010 gekauft und verstirbt im Jahr 2025. Da zwischen dem Erwerbszeitpunkt des Erblassers und dem Zeitpunkt des Verkaufs mehr als zehn Jahre liegen, ist der Verkauf der Immobilie durch den Erben i.S.v. § 23 EstG (EStR, Rz. 713) steuerfrei.

Wie wird der Veräußerungsgewinn ermittelt?

Der Gewinn oder Verlust aus privaten Veräußerungsgeschäften gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 EStG ergibt sich grundsätzlich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die Absetzung für Abnutzung (Abschreibung)  und erhöht um die mit dem Veräußerungsgeschäft verbundenen Werbungskosten andererseits.
Zu den Anschaffungskosten zählen alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um ein Wirtschaftsgut zu erwerben und es betriebsbereit zu machen. Dazu gehören neben dem Kaufpreis auch Anschaffungsnebenkosten wie Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbsteuer  § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG i. V. m. § 255 Abs. 1 HGB.
Herstellungskosten gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG umfassen die vom Steuerpflichtigen getragenen Aufwendungen nach § 255 Abs. 2 HGB. Bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns werden neben den nachträglichen Herstellungskosten für ein bereits gekauftes Gebäude auch die Aufwendungen für die erstmalige Errichtung eines Gebäudes berücksichtigt. Diese beinhalten alle Kosten, die vom Beginn der Bauarbeiten bis zur Fertigstellung anfallen, wie Baukosten sowie Baunebenkosten wie Genehmigungsgebühren und Honorare für Architekten, Ingenieure und Statiker.

Welche steuerlichen Konsequenzen hat der Teilverkauf einer Immobilie?

Beim Teilverkauf einer Immobilie wird nur der anteilige Gewinn versteuert (§ 23 Abs.1 Nr. 1 EStG). Dies kann steuerliche Vorteile bieten, insbesondere wenn die Immobilie teilweise selbstgenutzt wurde. Der Anteil der Selbstnutzung kann dabei steuerfrei bleiben, sofern dieser Teil im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG), während nur der gewerbliche oder vermietete Teil versteuert wird.

Welche Unterschiede gibt es bei der Spekulationssteuer zwischen Grundstücks- und Immobilienverkauf?

Die Spekulationssteuer unterscheidet nicht zwischen Grundstücks- und Immobilienverkäufen. Beide unterliegen den gleichen Regelungen (§ 23 EStG). Wichtig ist jedoch, dass auch bei Grundstücken die zehnjährige Spekulationsfrist gilt und bei Überschreitung dieser Frist keine Steuer anfällt.